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Referenzprojekt Dachgeschossausbau

Dachgeschossausbau
in Rain am Lech

Fertige Dachgeschosswohnung mit Dachfenstern, Eichenparkett und zwei Stahlstützen bei der Übergabe

Offener Dachstuhl mit tragenden Holzstützen vor dem Dachgeschossausbau

Vorher Nachher

Aus einem leeren Dachboden wird eine Mietwohnung

Das Dreifamilienhaus in Rain am Lech hatte zwei vermietete Wohnungen, eine im Erdgeschoss und eine im Obergeschoss. Darüber lag ein kalter Dachboden, der nie bewohnt war. Der Bauherr kaufte das Dachgeschoss als Kapitalanlage und wollte daraus eine dritte Wohnung machen, die er vermieten kann.

Selbst auf der Baustelle stehen wollte er nicht, dafür fehlte ihm die Zeit. Wir hatten schon frühere Projekte für ihn betreut, deshalb übertrug er uns diesmal alles: Planung, Energieberatung und Bauleitung. Für die Fußbodenheizung gab es 6.213 € Zuschuss.

Heute liegt unter dem Dach eine Wohnung mit offenem Wohn-Essbereich, Bad und zwei Schlafzimmern. Einen Mieter hatte der Bauherr schon, bevor die Handwerker fertig waren.

So lief der Ausbau ab Bilder ansehen

Hürde und Lösung

Warum die Stützen den Dachgeschossausbau schwierig machten

Die Hürde

Der Dachboden war nie als Wohnraum gedacht. Mitten im Raum standen Holzstützen, die das Dach tragen und sich nicht ohne Weiteres entfernen lassen. Zu Beginn war deshalb offen, ob dort überhaupt ein Grundriss für eine eigene Wohnung hineinpasst.

Unsere Lösung

Wir haben mehrere Entwürfe rund um die Stützen gezeichnet und mit dem Bauherrn besprochen. Wo eine Stütze den Grundriss blockiert hätte, haben wir sie nach statischer Prüfung versetzt.

Grundriss der Dachgeschosswohnung mit Wohn-Essbereich und Küche, Bad, zwei Zimmern und Balkon, Maßstab 1:100

So lief der Dachgeschossausbau ab

Wer im Bestand baut, plant nicht auf einer freien Fläche. Stützen, Dachkonstruktion und Baurecht stecken den Rahmen ab, in dem sich der Grundriss bewegen kann. Vom ersten Entwurf bis zur Übergabe waren es fünf Schritte.

Grundriss rund um die Stützen

Wir haben so lange Entwürfe gezeichnet und mit dem Bauherrn abgestimmt, bis alles Platz fand: ein offener Wohn-Essbereich, ein Bad mit Dusche, WC und Waschmaschinenanschluss sowie zwei Schlafzimmer.
Baurecht und Förderung klären

Eine zusätzliche Wohnung im Bestand muss baurechtlich geklärt werden, diesen Teil haben wir für den Bauherrn übernommen. Gleichzeitig lief die Energieberatung mit dem Förderantrag für die Fußbodenheizung.
Angebote einholen, Handwerker auswählen

Wir haben die nötigen Leistungen festgelegt, Angebote eingeholt und sie gemeinsam mit dem Bauherrn verglichen. Für jedes Gewerk arbeiten wir mit mehreren Betrieben zusammen, die wir seit Jahren kennen.
Entrümpeln, Gewerke planen, Dach verstärken

Bevor die Handwerker kamen, haben wir den Dachboden entrümpeln und reinigen lassen. Danach haben wir die Gewerke in eine sinnvolle Reihenfolge gebracht. Bei der Statikprüfung fiel auf, dass eine frühere Dachsanierung nicht ausreichend ausgeführt war. Ein Statiker hat die Konstruktion bewertet, wir haben sie nachgerüstet. Auch Zugänge, Absperrungen und Genehmigungen liefen über uns.
Abnahme und Übergabe

Jede Leistung haben wir abgenommen und Nacharbeiten veranlasst, wo etwas nicht passte. Danach haben wir dem Bauherrn die fertige Wohnung übergeben. Der Mieter stand zu diesem Zeitpunkt schon fest.

Diese Aufgaben lagen bei uns

Planung und Grundriss
Baurechtliche Klärung
Energieberatung und Förderanträge
Angebote und Handwerkerauswahl
Statik und Nachrüstung des Dachs
Bauleitung, Abnahme, Übergabe

6.213 € Förderung für die Fußbodenheizung

Wer unter dem Dach wohnen will, braucht eine Dämmung und eine Heizung. Beides lässt sich beim Dachgeschossausbau normalerweise fördern. In diesem Projekt hatte die Verkäuferin das Dach schon vorher fördern lassen, deshalb blieb für den Bauherrn nur die Fußbodenheizung. Weil wir für alle Bereiche der Energieberatung zugelassen sind, vom Neubau über die Sanierung bis zum Denkmal, haben wir die Förderung von Beginn an mitgeplant.

Dachdämmung

Hält die Wohnung im Winter warm und im Sommer kühl. Normalerweise als Einzelmaßnahme förderfähig, hier hatte die Verkäuferin das Dach bereits fördern lassen.

Fußbodenheizung

Die neue Wohnung brauchte eine eigene Heizung. Diese Maßnahme haben wir für den Bauherrn fördern lassen.

15 % Zuschuss

Grundförderung für Einzelmaßnahmen. Gefördert werden Kosten bis 30.000 € je Wohneinheit und Jahr.

20 % mit iSFP

Mit einem Sanierungsfahrplan steigt der Zuschuss auf 20 % und die förderfähigen Kosten auf 60.000 €.

In diesem Projekt

Zuschuss für die Fußbodenheizung: 6.213 €

Die Fußbodenheizung lief über die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen. Die Dachdämmung war schon vor dem Kauf gefördert worden und konnte nicht ein zweites Mal beantragt werden.

Heizkreisverteiler der Fußbodenheizung auf verlegten Systemplatten im ausgebauten Dachgeschoss — Die geförderte Fußbodenheizung vor dem Estrich

Ergebnis

Eine dritte Wohnung, ohne das Haus zu vergrößern

Von außen sieht das Haus aus wie vorher, es gab weder einen Anbau noch eine neue Bodenplatte. Trotzdem vermietet der Bauherr jetzt drei Wohnungen statt zwei. Wer die Fotos vergleicht, erkennt den alten Dachboden kaum wieder.

Vorher

Kalter Dachboden

Der Raum war als Lager gebaut und entsprechend vollgestellt. Zwischen den Holzstützen gab es weder Dämmung noch Heizung.

Nachher

Eigene Wohnung unter dem Dach

Heute liegen hier ein offener Wohn-Essbereich, ein Bad und zwei Schlafzimmer. Das Dach ist gedämmt, eine Fußbodenheizung wärmt alle Räume. Der Bauherr musste sich nur noch um die Vermietung kümmern.

Bilder vom Dachgeschossausbau

Von der Baustelle bis zur fertigen Wohnung. Mit einem Klick auf das große Bild öffnen Sie die Vollansicht.

Fertige Dachgeschosswohnung mit Dachfenstern und Holzboden bei der Übergabe — Fertige WohnungWohnbereich unter den Dachfenstern

Zimmer mit tragender Stahlstütze und Fenster in der ausgebauten Dachgeschosswohnung — Fertige WohnungZimmer mit Stahlstütze

Schlafzimmer mit Giebelfenster und Eichenparkett in der ausgebauten Dachgeschosswohnung — Fertige WohnungSchlafzimmer mit Giebelfenster

Zimmer mit Dachfenster und Eichenparkett in der ausgebauten Dachgeschosswohnung — Fertige WohnungZimmer mit Dachfenster

Fertiges Bad mit Dachfenster, Waschtisch und WC in der Dachgeschosswohnung — Fertige WohnungBad mit Dachfenster

Bad mit Dusche und WC unter der Dachschräge in der Dachgeschosswohnung — Fertige WohnungBad mit Dusche und WC

Neuer Stahlträger zur Nachrüstung der Dachkonstruktion — BauphaseNachrüstung der Dachkonstruktion mit Stahlträger

Dachdämmung mit Mineralwolle zwischen den Sparren beim Dachgeschossausbau — BauphaseDämmung zwischen den Sparren

Material und Werkzeug der Handwerker beim Innenausbau des Dachgeschosses — BauphaseInnenausbau

Vorbereitung der Fußbodenheizung im ausgebauten Dachgeschoss — BauphaseVorbereitung der Fußbodenheizung

Für eine Baustelle hatte ich keine Zeit. Rucker IB hat sich vom ersten Entwurf bis zur Übergabe um alles gekümmert. Dass es für die Fußbodenheizung noch einen Zuschuss gab, hat mich besonders gefreut.

Bauherr Dachgeschossausbau in Rain am Lech

Lässt sich Ihr Dachgeschoss ausbauen?

Das hängt vom Dachstuhl, von der Statik und vom Baurecht ab. Wir prüfen es gemeinsam mit Ihnen, in Rain am Lech und im ganzen Umkreis von Burgheim.

Kostenlose Erstberatung

Sie erzählen uns von Ihrem Vorhaben, wir beantworten die ersten Fragen.
Bestand prüfen

Wir sehen uns Dachstuhl, Statik und baurechtliche Vorgaben an.
Planung und Förderung

Wir zeichnen Ihren Grundriss und stellen die passenden Förderanträge.
Bauleitung bis zur Übergabe

Wir koordinieren die Handwerker und übergeben Ihnen die fertige Wohnung.

Das sagen Kunden über Rucker IB:

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Häufige Fragen zum Dachgeschossausbau

Was übernimmt die Bauleitung bei einem Dachgeschossausbau?

Wir legen fest, welche Arbeiten nötig sind, holen Angebote ein und wählen gemeinsam mit Ihnen die Handwerker aus. Während der Bauphase koordinieren wir alle Gewerke und kümmern uns um Zugänge, Absperrungen und Genehmigungen. Am Ende nehmen wir jede Leistung ab, lassen Mängel nachbessern und übergeben Ihnen die fertige Wohnung.

Wird ein Dachgeschossausbau gefördert?

Ja, die energetischen Maßnahmen. Die Dachdämmung wird als Einzelmaßnahme gefördert, je nach Gebäude auch die Heizung. Der Zuschuss beträgt 15 %, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 %. Mit Sanierungsfahrplan steigen außerdem die förderfähigen Kosten von 30.000 € auf 60.000 € je Wohneinheit und Jahr.

Brauche ich für den Ausbau eine Genehmigung?

Wenn im Dachgeschoss eine neue Wohneinheit entsteht, muss das baurechtlich geklärt werden. Welche Unterlagen dafür nötig sind, hängt vom Gebäude ab. Diese Klärung übernehmen wir im Rahmen der Bauplanung.

Kann man jeden Dachboden ausbauen?

Nicht jeden, aber viele. Entscheidend sind die Stützen, die Dachkonstruktion und die Vorgaben aus dem Baurecht. In der Planung prüfen wir, ob und wie sich Ihr Dachboden zu Wohnraum ausbauen lässt.

Lohnt sich ein Dachgeschossausbau als Kapitalanlage?

Ein Dachgeschossausbau schafft Wohnraum in einem Haus, das schon steht. Sie brauchen dafür weder ein weiteres Grundstück noch einen Anbau. In unserem Projekt kam so eine dritte Mietwohnung dazu, der Mieter stand schon während der Bauphase fest. Dämmung und Heizung, die Sie für eine Wohnung unter dem Dach ohnehin brauchen, lassen sich zudem fördern.

Muss ich mich während des Ausbaus selbst um die Baustelle kümmern?

Nein. Wenn Sie möchten, übernehmen wir Planung, Energieberatung und Bauleitung komplett. Bei Grundriss und Angeboten entscheiden Sie mit, die Abstimmung mit Handwerkern, Statiker und Behörden erledigen wir. Unser Bauherr in Rain am Lech musste sich am Ende nur noch um die Vermietung kümmern.

Was kostet die Erstberatung?

Nichts, die Erstberatung ist kostenlos. Wir besprechen Ihr Vorhaben und Ihre Fragen. Danach wissen Sie, welche Schritte als Nächstes sinnvoll sind.

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Ansprechpartner

Valentin Rucker